Hrvatski
English
Najčešća pitanja koja nam u zadnjih godinu dana postavljaju klijenti i mediji su: 'Zašto su cijene toliko narasle u zadnjih par godina? Kad će cijene pasti?'
Krenimo s odgovorima na prvo pitanje. Cijene nekretnina su zadnjih godina rasle iz mnogih razloga. Jedan od osnovnih je uvijek prisutan tradicionalan pristup ulaganju hrvatskih građana koji najradije kupuju nekretnine, a vrlo malo ulažu u druge ‘’proizvode’’. Drugi osnovni je manjak ponude, što radi nedovoljne prozivodnje stanova (broj izdanih građevinskih dozvola u '23. i dalje je bio 20-tak% manji nego na vrhuncu tržišta sredinom dvijetisućitih), što radi fokusa na turizam, zbog kojega se mnogi stanovi za prodaju ili dugoročan najam pretvaraju u apartmane za turistički najam. Nadalje, nakon dugih godina krize koja je počela krahom nekretninskog tržišta '08./'09., a paralelno, radi isto toliko dugog niza godina bez kvalitetnih projekata na tržištu, akumulirala se potražnja. Postojali su i mnogi drugi faktori koji su stimulirali kupnju i ulaganja u nekretnine. U Hrvatskoj postoji signifikantan broj kupaca koji zarađuju u turizmu i nisko su oporezovani, a najradije ulažu u nekretnine; godinama su vladale izuzetno niske kamatne stope na kredite i štednju, što uvijek potiče kupnju i ulaganje u nekretnine; APN je signifikantno pridonio rastu cijena; '21. i '22. pojavila se inflacija, koja potiče ulaganje u nekretnine, jer se time čuva vrijednost novca. Posljednji razlog – uvođenje Eura – s paralelnim strahom od većih kontrola izvora prihoda, kao i daljnjeg porasta cijena, potaknuo je dodatna ulaganja u nekretnine.
Važno je napomenuti da od zadnjeg kvartala ’23., te početkom ’24., bilježimo pad broja transakcija, čak i u najaktivnijim regijama i segmentima tržišta (9% na razini Hrvatske, 22% u Gradu Zagrebu), i tako je uvijek u Hrvatskoj, u kojoj, prilikom promjene ciklusa nekretninskog tržišta, uvijek prvo padne broj transakcija, a onda tek eventualno cijene. Vidimo i sve veće razilaženje traženih i realiziranih cijena nekretnina. Oboje nam govori da je tržište ušlo u novi ciklus.
Očekivati, međutim, da će doći do velikog pada cijena nekretnina, (osim ako ne dođe do nekog novog, dramatičnog i neplaniranog doagađaja - sjetimo se pandemije, i rata u Europi), nije realno, a stope rasta ili pada cijena nekretnina i broja transakcija ovisit će u manjoj mjeri o nizu makroekonomskih faktora u Hrvatskoj, i na našim emitivnim tržištima. U većoj mjeri, najutjecajniji faktor nastavit će biti nedostatak ponude.
Smatra se da nam nedostaje barem 10.000 stanova godišnje, i dok ih na tržištu neće biti više, neće biti niti velikih promjena u cijenama nekretnina. U segmentu novogradnje, za sad ne očekujemo pad cijena, ali vidjet ćemo hoće li se svi projekti apsorbirati po cijenama koje su developeri postavili, što će ovisiti o globalnoj geopolitičkoj, i lokalnoj ekonomskoj situaciji, u trenutku njihovog završetka. U segmentu rabljenih nekretnina važno bi bilo da vlasnici mnogih korigiraju tražene cijene ukoliko ih zaista žele prodati, jer potrošio se fond kupaca koji žele, ili mogu, kupovati nekretnine čije karakteristike ne opravdavaju previsoku cijenu.
Fokus na turističku djelatnost nastavit će negativno utjecati na tržište nekretnina, te izazivati demografske probleme. To će vrijediti i u segmentu kupoprodaje i u segmentu najma, pogotovo na obali, gdje je vrlo visok postotak stranih kupaca, koji više ne kupuju samo tzv. 'second homes', nego i investiraju u apartmane za najam, a više su platežne moći od lokalnog stanovništva, i gdje se sve više nekretnina pretvara u apartmane za kratkoročan najam. Rezultat je da mlade obitelji, studenti, i svi oni koji si ne mogu priuštiti kupnju, skoro više uopće ne mogu niti dugoročno unajmiti nekretninu.
Nepriuštivost stanovanja postaje sve veći izazov sve većem broju građana. Ponude nekretnina, po barem prosječnim, a kamoli priuštivim cijenama, u '23. je bilo sve manje.
Potrebna nam je porezna reforma koja neće toliko favorizirati turistički najam, ali važnije, ulaganje u infrastrukturu i sve vrste sadržaja van velikih gradova i turističkih središta, kako bi dugoročno došlo do razvoja tih područja. Potrebna nam je i stambena politika, jer ne može se vlasnicima i developerima, koji, razumljivo, žele ostvariti što više cijene i marže, prepuštati stambeno zbrinjavanje stanovništva. U slučaju drugih, teško je za očekivati da će doći do investicija u priuštive projekte, bez sudjelovanja države i jedinica lokalne samouprave.
Stambena politika, međutim, još nije niti donesena, a kamoli da se provode ikakvi programi koji bi građanima pomogli riješiti stambeno pitanje. Zato je nažalost, za očekivati, da problem nepriuštivosti neće biti riješen niti u '24.g.
