Često postavljena pitanja

1. Koliko vrijedi moja nekretnina?

Tržišna cijena stana ili kuće ovisi o mnogim varijablama: lokaciji, mikrolokaciji, katnosti, stanju zgrade i njenih zajedničkih dijelova, unutarnjem uređenju, godini renovacije i izgradnje itd. Iskusne agencije za nekretnine će definirati najprecizniju tržišnu cijenu, koju temelje na vlastitim realizacijama i uvidom u cijene iz kupoprodajnih ugovora u bazi podataka Porezne uprave, kojoj javnost nema pristupa.

2. U kojem vremenskom roku će se prodati moja nekretnina?

Vrijeme potrebno za prodaju stana, kuće ili ureda najviše ovisi o dobro definiranoj traženoj cijeni, koja mora biti u najoptimalnijem omjeru s karakteristikama nekretnine. Uvijek će se lakše prodati nekretnina koja je dobro održavana pa ne iziskuje velike investicije. 

3. U kakvom stanju treba biti nekretnina prije plasmana na tržište?

Prodaju se i uređene nekretnine, i one za adaptaciju, ali važno je da cijena reflektira stanje i nužne investicije koje će morati financirati kupac. Kod ovih drugih je važno da se maksimalno depersonaliziraju-maknite što više starih stvari ili barem pospremite.  

4. Koju dokumentaciju moram imati prije prodaje stana, kuće ili ureda?

'Čist' vlasnički list (bez tereta i plombi koje onemogućuju prodaju, što ne uključuje založna prava banaka ili drugih institucija), građevinsku i uporabnu dozvolu, energetski certifikat, i po mogućnosti tlocrt. 

5. Što je Uporabna dozvola?

Uporabna dozvola dokument kojim se potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s Građevinskom dozvolom i da se smije upotrebljavati. Građevinska dozvola nije sama po sebi dokaz da je građevina zakonita, jer je moguće (i u praksi nažalost često) da se prilikom gradnje odstupilo od tlocrtnih dimenzija ili visine građevine iz Građevinske dozvole, što može uzrokovati problem pri dobivanju Uporabne dozvole. Ukratko, Uporabna dozvola je dokaz legalnosti građevine. 

6. Što je Tabularna izjava?

Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj kupcu daje neosporno pravo da uknjiži svoje pravo vlasništva u svim javnim očevidnicima. Prodavatelj izjavljuje da je kupac isplatio ukupno kupoprodajnu cijenu i ispunio sve svoje obveze iz kupoprodajnog Ugovora. Bez nje, kupac ne može uknjižiti svoje pravo vlasništva. Važno je da je ispravno i precizno sastavljena, te ovjerena kod javnog bilježnika, kako ne bi došlo do odbijanja uknjižbe prava vlasništva kupca. 

6. Što je 'home staging'?

"Home staging" je priprema nekretnine s ciljem njene što bolje prezentacije u oglasima i potencijalnim kupcima prilikom gledanja. Uključuje kozmetičko uređenje (npr. ličenje, manje popravke), promjenu namještaja, dekora i osvjetljenja, detaljno pospremanje i čiščenje, a sve kako bi prostor bio što atraktivniji. Pridonosi boljem prvom dojmu nekretnine stana ili kuće, koji može biti presudan. 

‘’Home staging’’ je i investicija, koja ne mora biti velika, a koja se vlasnicima može višestruko isplatiti, kroz veću prodajnu cijenu, kraće vrijeme oglašavanja i bržu prodaju.  

7. Što moram uzeti u obzir prilikom odabira agencije za nekretnine?

Prvi korak je provjera legalnosti agencije za nekretnine uvidom u Registar licenciranih posrednika. Ne radite s nelegalnom agencijom! Kvaliteta agencijske usluge ne ovisi samo o legalnosti, nego i o iskustvu uprave i agenata, njihovim stručnim znanjima iz područja marketinga, prodaje, pregovaranja i prava. Pažljivo birajte partnera za jedan od najvažnijih poslova u životu.

8. Što je ekskluzivan Ugovor o posredovanju?

Ekskluzivan Ugovor o posredovanju s agencijom za nekretnine podrazumijeva da ćete toj agenciji platiti proviziju bez obzira kako se stan, kuća, poslovni prostor ili zemljište proda-posredovanjem te ili druge agencije, ili direktno.

9. Koja je uobičajena visina posredničke naknade za prodavatelja nekretnine?

Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama, agencije za nekretnine mogu slobodno ugovarati visinu posredničke naknade i eventualne dodatne troškove. Većina iskusnih i kvalitetnih agencija prodavatelju naplaćuje 3% (+PDV ako je agencija njegov obveznik) od realizirane cijene.

10. Što je etažiranje, etažno vlasništvo, i etažno vlasništvo s određenim  ili neodređenim omjerom?

Etažiranje je postupak kojim uspostavljate vlasništvo nad svojim stanom i njemu pripadajućih dijelova u zgradi, koje upisujete u zemljišnu knjigu. 
Prema važećem Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, etažno vlasništvo je isključivo vlasništvo posebnog dijela nekretnine (npr. stana, garažnog mjesta, spremišta) koje proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelovima  nekretnine. Nad dijelovima nekretnine koji svim suvlasnicima služe kao zajednički (npr. hodnici, stubišta, zemljište, krov) ne može se uspostaviti vlasništvo, nego ostaju u suvlasništvu svih u razmjernom dijelu. 
Etažno vlasništvo s neodređenim omjerom, je tzv. polovično rješenje s kojim se mora složiti 50% suvlasnika. Njime možete odrediti kvadraturu svog stana, i upisati ga u zemljišnu knjigu. Ovime NE utvrđujete što je u vašem vlasništvu u ostalim dijelovima zgrade, ali nastavljate biti suvlasnikom SVIH zajedničkih dijelova u idealnom dijelu. 
Etažno vlasništvo s određenim omjerom je cjelovito rješenje s kojim se moraju složiti svi suvlasnici. Određuje se precizna kvadratura stanova, ali i vaše vlasništvo nad drugim dijelovima, kao i idealni suvlasnički udjeli nad zajedničkim dijelovima. Njime je precizno određeno koji su  dodatni dijelovi zgrade, uz vaš stan, u vašem vlasništvu.   

11. Zašto je važno etažirati zgradu?

Etažiranje je važno jer nemate više pravo samo na idealne dijelove svih zajedničkih prostora, nego točno znate što je u vašem vlasništvu i suvlasništvu. Nad  dijelovima u vašem vlasništvu imate sva vlasnička prava, i njima možete slobodno raspolagati. Utvrđivanjem svega što vam pripada, i upisivanjem svih tih dijelova u zemljišnu knjigu, podižete vrijednost nekretnine. 
Stan koji je etažiran lakše je prodati jer je potpuno jasno koji su dijelovi zgrade u vašem vlasništvu, a kupac zna što točno kupuje. 

12. Tko obavlja etažiranje?

Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe-sudski vještaci koji na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju. Najčešće se financira iz pričuve. 

13. Koliku mjesečnu najamninu mogu očekivati za svoju nekretninu?

Mjesečna najamnina ovisi o mnogim karakteristikama nekretnine: lokaciji, mikrolokaciji, katnosti, stanju zgrade i njenih zajedničkih dijelova, unutarnjem uređenju, godini renovacije i izgradnje, parkingu, liftu itd. Nižu najamninu postižu nekretnine sa starom opremom i namještajem.

14. Kako bismo trebali urediti stan ili kuću da bismo ih brže iznajmili?

Nekretnine za najam moraju biti renovirane, uređene i uredne. Teško ili nikako se ne iznajmljuju nekretnine sa starim namještajem, sanitarijama i kuhinjama. Poželjno je neutralno, ali ugodno i moderno unutarnje uređenje. Prilagodite kvalitetu opreme i namještaja ostalim karakteristikama nekretnine, ne investirajte previše u opremu nekretnine koja nije na izuzetno atraktivnoj lokaciji, jer nećete ostvariti povrat na uloženo.

15. Kako se mogu pravno zaštititi kad iznajmljujem stan ili kuću?

Zatražite reference od potencijalnog najmoprimca. Potpišite kvalitetno sastavljen Ugovor o najmu koji štiti vaše interese. U određenim slučajevima se dodatno zaštitite solemniziranim Ugovorom o najmu. Koristite usluge etičnih agencija za nekretnine s dugogodišnjim iskustvom.